Недавно ряд западных аналитических фирм провели исследование рынка недвижимости Чехии на предмет его инвестиционной привлекательности. 0твет на этот вопрос был единодушным.
На сегодняшний день чешская недвижимость представляет весьма серьезный интерес для инвесторов. Доступность рынка для инвесторов, гарантии благоприятного инвестиционного климата со стороны государства, незыблемость института частной собственности, сохраняющаяся тенденция роста стоимости недвижимости и превышение спроса на качественную новую недвижимость над ее предложением позволяет с уверенностью рекомендовать потенциальным инвесторам чешскую недвижимость как весьма интересный объект для вложения средств.
При этом наиболее интересными вариантами являются строительство объектов коммерческой (пансионатов, ночных клубов, ресторанов, фешенебельных дискотек.) и жилой недвижимости (семейные и многоквартирные дома). Определенной тенденцией становится приобретение иностранцами, в том числе россиянами, небольших земельных участков (500-700 кв.м.) и строительство домов с целью их последующей перепродажи. При этом уже построенные дома никто не спешит продавать, сдавая их в аренду. Дело в том, что среднегодовой рост стоимости недвижимости в Праге составляет 3-12%.
Большинство тех, кто был бы не прочь поехать в Чехию жить, прежде всего, задают себе вопрос о том, какой вид бизнеса имеет смысл приобретать.
Большинство иностранных компаний, специализирующихся на анализе тенденций развития чешского рынка, солидарны в том, что на сегодняшний день наиболее интересным, надежным и прибыльным видом бизнеса в Чехии, являются различного рода инвестиции в чешскую недвижимость. Существует несколько десятков схем, позволяющих получать реальную прибыль. Одним из них является строительство семейных или рядных домов в Праге или ближайших пригородах.
Средняя стоимость строительства подобного дома (включая земельный участок и юридическое оформление) - 70-150 тыс. евро. Другим вариантом бизнеса, связанного с чешской недвижимостью, является строительство многоквартирных домов с последующей продажей квартир.
Самым большим спросом на местном рынке пользуются небольшие квартиры 2+1 (две комнаты и кухня). На подобные квартиры существует очередь из агентств по недвижимости, желающих получить право их продажи. Однако самая большая проблема - найти подходящий земельный участок. Именно на это и уходит львиная доля времени. Само же строительство занимает 6 месяцев. Последующее юридическое оформление - 3 месяца.
На сегодняшний день, ипотека в Чехии доступна также и иностранным гражданам. Это стало возможным в следствие благоприятных изменений правил кредитования в банковской системе ЧР, которые возникли после вступления Чехии в ЕС.
Если Вы уже ранее ознакомились с условиями приобретения недвижимости, то Вы знаете, что недвижимость приобретается иностранцами, без разрешения на постоянное место жительства (ПМЖ), исключительно на Юридическое лицо (ООО). В связи с этим, в большинстве случаев получателем кредита является новое, специально для этого основанное, юридическое лицо (ООО), на которое приобретается недвижимость, а в некоторых случаях финансирования - физическое лицо, учредитель данного "ООО" (в зависимости от выбранного банка).
Основные параметры ипотечных кредитов
1. Срок кредита.
Кредит предоставляется на срок от 5 до 30 лет с возможностью внесения внеочередных платежей без санкций в период рефиксации процентной ставки и досрочного погашения кредита уже спустя 1 год.
2. Фиксация, рефиксация процентной ставки.
Фиксация процентной ставки - период, в течение которого Вы имеете фиксированный процент по кредиту, на его изменение банк не имеет права. Он устанавливается на 1-5, 10, 15 лет. Это условие служит гарантией Вашей финансовой безопасности, т. к. защищает от повышения процентной ставки. При каждом повышении срока фиксации на 1 год процент возрастает в среднем на 0,3%.
Рефиксaция - момент, когда банк меняет Вам процентную ставку в день окончания действия срока фиксации. К этой дате банк заблаговременно (в среднем 14 дней до окончания срока фиксации) подготовит предложение о её будущей величине. Если новое предложение Вас не устраивает, Вы имеете право обратиться в другой банк с более выгодными условиями, и оформить новый кредит на погашение существующего долга или погасить ипотеку из собственных средств.
3. Процентная ставка ипотеки в Чехии.
Процентная ставка зависит как от рыночных условий, так и конкретного банка. На сегодняшний день она колеблется в пределах от 4% до 7%.
4. Способы получения ипотеки в Чехии.
Единовременное– при одноразовой оплате необходимой части цены недвижимости, например в случае покупки вторичного жилья, земельного участка и пр.
Постепенное – например, при покупке строящийся недвижимости, постройке собственными силами, реконструкции,..
Ипотечный кредит также предоставляется и на приобретение недвижимости за границей. Несмотря на это, залоговая недвижимость должна находиться в Чехии.
5. Оплата.
Производится формой регулярных ежемесячных платежей – „аннуитетов“ до полного погашения долга.
6. Цель ипотечного кредита
* Покупка, строительство, реконструкция недвижимости
* Рефинансирование ранее (как правило, до 1 года) инвестированных Вами средств в недвижимость
* Рефинансирование уже существующего кредита в другом банке.
Существует возможность получения ипотеки и без указания цели – так называемая американская ипотека. Ее условия существенно отличаются от классической ипотеки. В частности: финансирование до 50% залоговой недвижимости и более высокий процент по кредиту – 8 - 9%.
7. Объекты финансирования
* Жилые дома и квартиры;
* Недвижимость, служащая для целей индивидуального отдыха (жилой дом, коттедж, особняк, дача,..);
* Участки под строительство;
* Некоторые виды коммерческой недвижимости (офисные помещения, административные здания).
1. Условия по фирме.
* Учредителями могут быть лишь физические лица.* Кредитный договор с банком должны подписать все учредители.
* Фирма должна иметь записанный в торговом суде только один вид деятельности: «сдача в аренду недвижимости, квартир и нежилых помещений без предоставления иных услуг».
2. Условия по обеспечению ипотечного кредита.
* Залоговое право банка к недвижимости.
* Достаточная платёжесопосбность клиента (оценивается декларацией доходов).
* Страховка недвижимости против стихийных и других бедствий, как минимум, на сумму величины кредита (её стоимость указана в примерах).
* Настоятельная рекомендация обеспечения получателей кредита "страховкой жизни", которая даст гарантию оплаты кредита даже в случае потери платеже и трудоспособности. Более того, рекомендуется замораживание средств со страховой выплаты на время действия кредитного договора в пользу банка, положительно влияет на более низкую процентную ставку.
3. Документы, которые необходимо привезти с собой:
* Загранпаспорт, свидетельство о рождении или права.
* Бессрочный трудовой договор.
* Подтверждение о доходах на бланке банка или форма 2-НДФЛ (не старше 30 дней).
* Выписка с банковского счёта за последние 9 месяцев.
Официально кредит без подтверждения доходов имеют право получать лишь граждане ЧР и лица с разрешением на постоянное место жительства в ЧР. Кредит можно получить до 50% от стоимости залоговой недвижимости при процентной ставке от 6,5 до 7,5%.
Ипотечные кредиты иностранным гражданам банками рассматриваются индивидуально. Могут возникнуть как усложняющие, так и облегчающие требования и обстоятельства. В связи с этим процесс требует понимания клиента при возникновении дополнительных требований.